Арендатор платит коммуналку: считается ли это доходом собственника.

Сдали квартиру или коммерческое помещение в аренду. Арендатор ежемесячно перечисляет арендную плату, а коммунальные услуги оплачивает отдельно. Казалось бы, все справедливо: собственник получает деньги за аренду, а расходы на воду, электричество и другие услуги несет тот, кто ими пользуется.
Но у налоговой может возникнуть другой взгляд на ситуацию. Если коммунальные платежи поступают собственнику, инспекция может потребовать включить их в доходы и заплатить налог.
Все зависит от налогового режима собственника, способа оплаты коммунальных услуг и того, как именно рассчитываются платежи. И здесь есть важные нюансы.
Если собственник квартиры - обычное физическое лицо.
Предположим, вы сдаете квартиру за 40 000 рублей в месяц. Дополнительно арендатор возмещает расходы на электричество и воду по счетчикам.
За месяц набежало еще 3 000 рублей. Арендатор перечислил вам 43 000 рублей, из которых 40 000 рублей - плата за квартиру, а 3 000 рублей - компенсация коммунальных расходов.
В такой ситуации компенсация коммунальных услуг, размер которых зависит от фактического потребления арендатором и подтвержден показаниями счетчиков, не признается облагаемым НДФЛ доходом собственника.
Почему? Согласно статье 41 НК РФ, доходом признается экономическая выгода. Если арендатор возмещает стоимость воды и электричества, которые потребил сам, собственник не получает дополнительной экономической выгоды: ему лишь компенсируют соответствующие расходы.
Такую позицию Минфин России изложил в письме от 29 апреля 2019 года № 03-04-07/31733. А ФНС России направила это разъяснение налоговым органам письмом от 8 мая 2019 года № БС-4-11/8703.
Поэтому при соблюдении этих условий собственнику не нужно включать в облагаемый НДФЛ доход компенсацию коммунальных расходов по счетчикам.
Но документы лучше сохранить: договор аренды, показания приборов учета, квитанции и расчет возмещения. Они помогут подтвердить, что деньги поступили именно в счет фактически потребленных ресурсов, а не в качестве дополнительной арендной платы.
А если коммунальные платежи фиксированные? Вот здесь ситуация меняется.
Допустим, арендатор платит собственнику 40 000 рублей за квартиру и еще 5 000 рублей ежемесячно на коммунальные расходы. При этом сумма в 5 000 рублей не зависит от фактического потребления воды и электричества: ее установили заранее.
В таком случае налоговые последствия могут быть другими.
Минфин разъяснял, что возмещение расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых не зависит от фактического использования помещения арендатором, образует облагаемый НДФЛ доход собственника.
К таким платежам могут относиться, например, фиксированные расходы на отопление, содержание общего имущества или обслуживание домофона - если размер возмещения не зависит от фактического потребления арендатором.
Поэтому недостаточно просто назвать платеж «коммуналкой». Важно, от чего зависит его размер и что именно компенсирует арендатор.
Если собственник получает фиксированную сумму, не привязанную к фактическому потреблению ресурсов, налоговая может рассматривать ее как доход.
А если коммунальные услуги включены в арендную плату?
Это еще одна распространенная ситуация.
Предположим, собственник установил единую арендную плату - 45 000 рублей в месяц. В эту сумму уже включены все коммунальные расходы.
В таком случае для физического лица, сдающего жилье, вся полученная сумма рассматривается как доход от сдачи имущества внаем. Вычесть из нее фактические расходы на коммунальные услуги при расчете НДФЛ нельзя только на том основании, что часть денег впоследствии ушла поставщикам ресурсов.
Именно на это Минфин обращал внимание в письме от 29 апреля 2019 года № 03-04-07/31733.
Поэтому если собственник хочет разграничить арендную плату и возмещение коммунальных расходов, это лучше четко предусмотреть в договоре и подтверждать документами.
А если собственник применяет УСН?
Для предпринимателей и организаций на упрощенной системе налогообложения ситуация менее благоприятная.
Минфин придерживается позиции, что суммы возмещения коммунальных расходов, которые арендатор перечисляет арендодателю на УСН, необходимо включать в налоговые доходы. Причина в том, что такие суммы не включены в перечень исключений статьи 251 НК РФ, на который ссылается подпункт 1 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ.
Эта позиция, в частности, изложена в письме Минфина России от 21 марта 2019 года № 03-11-11/18649 и письме от 9 декабря 2021 года № 03-11-11/100249.
Можно ли избежать лишнего налога?
Если вы сдаете недвижимость и хотите правильно оформить расчеты, обратите внимание на несколько моментов.
Первое. Разделите арендную плату и коммунальные платежи в договоре. Укажите, какие суммы являются платой за пользование помещением, а какие компенсируют коммунальные расходы.
Второе. По возможности привяжите возмещение потребляемых ресурсов к фактическим показаниям счетчиков. Для физического лица, уплачивающего НДФЛ, это особенно важно.
Третье. Сохраняйте подтверждающие документы. Квитанции, показания приборов учета, расчеты и документы поставщиков услуг помогут обосновать размер компенсации.
Четвертое. Учитывайте свой налоговый режим. Правила для физического лица, сдающего квартиру и уплачивающего НДФЛ, отличаются от подхода, которого придерживаются финансовые органы в отношении арендодателей на УСН.
Пятое. Не рассчитывайте, что формулировка в договоре решит все вопросы. Налоговые последствия определяются не только названием платежа, но и его реальным экономическим содержанием.
Если собственник-физлицо получает от арендатора возмещение коммунальных услуг, рассчитанных по фактическому потреблению воды и электричества по счетчикам, такие суммы не облагаются НДФЛ при соблюдении изложенных условий.
Если же коммунальные расходы включены в арендную плату или возмещаются фиксированной суммой, не зависящей от фактического потребления, у собственника может возникнуть облагаемый доход.
Для арендодателей на УСН действует другой подход: компенсацию коммунальных расходов, как правило, включают в налоговые доходы.
Поэтому перед сдачей квартиры или коммерческого помещения стоит не только определить размер арендной платы, но и заранее продумать порядок оплаты коммунальных услуг. Иногда правильное оформление расчетов позволяет избежать споров с налоговой, а иногда помогает хотя бы заранее понять, какие суммы придется учитывать при налогообложении.