Как правильно сдать квартиру в наем и при этом не лишиться ее

С учётом того, что вроде государство позаботилось о защите прав собственников, даже придумали самозапрет на продажу жилья без личного присутствия собственника.
Но вот бывают исключения, когда регистрирующий право собственности орган «пропустил мимо глаз» проверку документов сторон и оформил недвижимость на другое лицо.
История банальная: обычный житель г. Челябинска переехал в другой город и решил сдать своё освободившиеся жильё. Оформил на свою мать доверенность, как полагается обычно.
Далее через риелторов нашли арендаторов, с виду нормальные, адекватные, не придраться. Согласились подписать договор, все условия устроили, даже внесли предоплату. Затем через несколько месяцев арендатор неожиданно исчезает.
Просто перестал выходить на связь и, соответственно, платить.
Понимаете удивление собственника?
Мать владельца квартиры, конечно, решила проверить её и была несколько ошарашена, на пороге квартиры стояла незнакомая женщина, которая заявила, что является собственником квартиры и знать ничего не желает. Предъявила документы даже, где чёрным по белому было указано, что она реально собственник квартиры.
В общем заказали выписку из ЕГРН и были удивлены:
собственник квартиры больше им не являлся, вот так.
Дело в том, что арендатор провернул аферу с жильём, используя фальшивый паспорт собственника квартиры. Сделку провели по заниженной стоимости по цене 2,4 млн руб. Затем арендатор исчез с концами.
Было подано заявление в полицию по факту мошенничества естественно.
Также было подано исковое заявление в суд с требованием признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.
На практике оказалось решить вопрос не так и просто, хотя налицо ведь обман, всё очевидно.
На суде новый собственник вёл вполне уверенно, ведь и был прав, так как являлся добросовестным покупателем жилья. Сделка прошла по закону, вот оплата за квартиру, а то что арендатор не являлся на самом деле собственник квартиры, ну в принципе это не касается его.
Более того, был подан встречный иск, так как, по мнению покупателя квартиры, собственник не обеспечил должную защиту своего имущество.
С одной стороны, правда есть, но с другой – у арендатора не было никаких полномочий на проведение сделки, при этом налицо подделка документов, что говорит об уголовной уже ответственности.
Так вот, суд первой инстанции неожиданно встал на сторону покупателя квартиры.
Конечно, обманутый собственник подал апелляционную жалобу, ведь по сути одним мгновением потерял своё имущество, о чём не сразу узнал.
Благо, что суд апелляционной инстанции досконально сумел разобраться в деле, были изучены все материалы дела и в итоге суд пришёл к своему выводу о том, что сделку следует признать недействительной.
Основания простые:
подпись в договоре купли-продажи была поддельной, паспорт обычной фальшивкой, а сделка фиктивная.
Таким образом, квартира была возвращена её законному владельцу.
Но и покупателя жилья также не обошли стороной, ведь она такой же потерпевший по делу:
суд предоставил право взыскать денежную компенсацию с арендатора-мошенника либо с государства, как и признал добросовестным приобретателем.
Ведь Росреестр фактически проглядел момент, как государственный регистрирующий орган.
На этом история не была завершена, новый собственник квартиры подал кассационную жалобу, правда суд остался при своем окончательном мнении:
апелляционное определение оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Как говорится, «дело в шляпе».
Ссылка на решение суда:
Определение кассационного суда от 16.02.2022 г. по делу №88-2945/2022
Основные моменты, которые следует извлечь из этой истории:
не оформляйте электронные документы по сделке - да, это мобильно и удобно, но при отсутствии бумажных документов, есть риск вероятности обмана, да и дистанционная сделка сегодня не даёт никаких гарантий 100% защиты для сторон;
сдача квартиры в наем – собственник жилья ради своих интересов должен проверять документа нанимателей и периодически посещать своё жильё;
подписание договора - проверьте по выписке из ЕГРН, что перед вами реальный собственник, такую выписку владелец жилья может получить бесплатно через портал госуслуг.
Здесь, если так разобраться, вина покупателя, что к сделке подошёл довольно формально, без проверки документов, иначе бы не было таких проблем.
А собственник квартиры - от таких ситуаций никто не застрахован, фактически он ничего сделать не мог. Ну кроме варианта, оформить через "Госуслуги" запрет совершения сделок с недвижимостью без личного участия собственника.