Купили квартиру, а потом объявился арест — можно ли признать сделку недействительной?

Покупка недвижимости — всегда шаг серьёзный и затратный. Но что делать, если уже после оформления договора купли-продажи выясняется: на квартиру наложен арест, о котором покупатель даже не знал?
Что такое арест имущества?
Согласно статье 80 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», арест имущества — это запрет на распоряжение, а иногда и на пользование имуществом. Наложение ареста — мера, направленная на обеспечение исполнения решения суда, например, по долгам продавца
Если вы приобрели квартиру, а затем узнали об аресте, то это тревожный сигнал. Такие сделки могут быть оспорены — и не всегда в вашу пользу.
Сделка может быть признана недействительной!
Если арест был наложен до заключения сделки, но сведения об этом не были внесены в ЕГРН (а значит, не были доступны покупателю), то покупатель считается добросовестным, и у него есть шанс сохранить квартиру.
Однако если информация об аресте уже содержалась в ЕГРН на момент покупки, но покупатель не проверил её — суд может признать сделку ничтожной по статье 168 ГК РФ.
Кто отвечает и какие есть риски?
1. Продавец: обязан уведомить покупателя обо всех обременениях.
2. Покупатель: обязан проявить осмотрительность и запросить выписку из ЕГРН (это может сделать любой желающий через Росреестр или Госуслуги).
3. Нотариус (если сделка проводилась через него): обязан проверить чистоту сделки.
Если выяснится, что продавец умолчал об аресте — есть основания взыскать с него убытки, вплоть до полной стоимости квартиры (ст. 393 ГК РФ).
Что делать, если вы уже купили арестованную квартиру?
1. Получите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, когда был наложен арест.
2. Соберите документы, подтверждающие добросовестность покупки.
3. Обратитесь к юристу — возможно, есть основания признать вас добросовестным приобретателем.
4. Подайте иск о признании сделки недействительной (если арест до сделки и была недобросовестность).
- В некоторых случаях, если квартира была приобретена у должника, и об аресте не было известно — суд может не изъять имущество у покупателя (ст. 302 ГК РФ).